【摘 要】房地产建设项目实施中的项目管理是指技术人员对具体建设项目施工过程的控制与管理，主要内容包括：工程前期准备阶段的组织和现场条件准备，施工过程中的质量、工期、成本的控制和要素的动态管理，交工验收管理。
【关键词】房地产项目；工程管理；质量控制；成本控制；进度控制；动态管理；竣工验收
0 引言
为了实现项目目标，在项目施工管理中以工程建设流程为主线，进行系统安排，将任务分解，层层细化，层层落实，有责任人、检查人、开始时间和完成时间等。同时按项目管理的内在规律进行运作。在实施中，应重点落实以下环节。
1 做好六项准备管理工作，并在安排施工生产中完善配套
施工准备工作是为工程顺利施工创造必需的条件，包括施工前的准备和施工过程中的准备，它的内容很多，一般有6大类准备工作，即：施工现场准备，施工技术准备，施工组织准备，劳动力准备，材料准备，施工机具准备。并要求施工单位必须完成后方可进行施工。
2 树立问题意识，有针对性地拟出课题或关键环节控制一览表
每一个工程项目都有其自身的特点，项目经理针对其在施工中存在的技术难点、施工难点和影响工期、质量、安全、文明的关键环节制定控制点（部位人通过召集技术管理会议研究确定控制方法），落实责任人、检查人。这种做法至少有三个好处：①使全体项目管理人员对各工程项目的关键环节一目了然，从而给予足够重视，在监督、检查过程中则重点关注，确保关键点、关键环节严格受控；②要求施工单位技术人员针对关键环节所编制的措施和方案确保切实可行，操作性、针对性俱佳；③要求施工人员严格按操作程序及要求施工，确保关键环节的施工得以顺利、正常实施。在实际操作上，课题的拟定有一个逐渐深化和完善的过程，故有时也可分阶段拟出，如开工前，主体封顶前，和封顶之后，同时项目经理应召开现场管理工作会议，对其进行讨论与落实。
3 把握主体、装修、安装、室外管网工程及各分包工程的综合协调关系
①主体工程：稳步进展，把握必要的技术间隙时间，倒排流水，限期封顶，在确保主体质量优良基础上，为工序繁多的装修工程提供必需的施工作业面和施工时间。
②装修工程：主体工程随主体错三层，内装修滞后三层，流程紧凑，同步组织好立体交叉施工；外装修在主体工程封顶后及时插入，在确保质量的前提下，比内装修提前完成。
③安装工程：在主体施工期间作好各配套设备系统工程的预埋、预留工作：在装修施工期间做好安装、调试、联动工作，与土建工程同步竣工。
④室外管网工程：主体和装修施工期间即应根据场地情况安排施工，保证分段提前完成，从而装修完成，即可交付使用。
⑤分包工程：按总进度计划确定分包单位的进场时间，协调其与总包单位的配合，穿插流水作业，随工程总体进度进行施工控制 。
4 加强技术管理，保证工程优质、快速、低消耗，实现项目目标
工程项目建设都是在一定的技术要求和技术标准控制下进行的。但是要把科学技术真正转化为生产力，发挥其应有的作用。项目经理应对如下环节进行控制：
①制定技术管理的各项规章制度和技术岗位责任制度。制度的建立和执行是做好技术管理工作的关键 。
②使施工与设计有机结合，根据现场情况进行对设计进行合理调整。设计与施工是两个不同的阶段，又是两个不可分割，紧密衔接的环节，特别是大型复杂的高层建筑的设计方案与施工方案的确定，需要经过多方面的研究论证工作。设计单位对大型高层建设的设计，无论它多么完善，如果从施工角度上审视，都有这样或那样不足的地方，需要补充和修订。如在装修阶段实行“样板”带路，根据现场效果进行设计调整；又如外装修时，单从设计效果图式与模型来看往往与实际效果有很大出入，一方面效果图有夸大、渲染的作用，另一方面楼盘由于所处的周边环境不同，其产生的立面效果也有所差异。因此，必须在施工过程中加以修正。对设计的深化是项目经理把工程建设作为一个内涵丰富的系统工程进行总体策划、综合管理与实施的一个重要内容。
③严格控制材料订购，制定进货检验和实验制度。建筑材料、构配件及设备质量的好坏，将直接影响建筑产品的优劣，因此，项目管理人员在采购材料时要坚持“三比一算”（比质量、比价格、比运距，算实际订购成本）的原则，以实现低成本经营创效益的目标，同时建立材料试验和检验制度，材料进场前必须要先验证。实验部门要按规定做好计量仪器的检修和校验工作，以保证提供正确的数据，只有经检验合格的工程材料方可投入使用。
④作好施工测量检查工作。施工测量工作是确保建筑产品按图施工的基础性工作，在高层建设施工中尤为突出。因此，必须认真会同监理、设计和质量检验部门进行复检。
⑤实施施工工艺标准化管理，正确指导现场施工，使工程建设规范化，确保工程质量 。
⑥积极推广新技术、新工艺、新材料的应用，不断提高经济效益和社会效益。推广新技术运用是把科技成果转化为生产力和生产经济效益的重要途径。
5 “六项严格坚持”，实现总体质量的把握和微观细部控制
①严格坚持工程建设中的高标准、严要求，不合格产品坚决予以返工、退货；
②严格坚持按施工规范、规程操作，克服管理和操作上的自由化；
③严格坚持施工的正确程序，形成有机统一的良性循环局面；
④严格坚持总体质量控制和细部处理完善，保证成品良好的观感效果；
⑤严格坚持治理质量通病，保证一次成功，提交精美的产品；
⑥严格坚持防止交叉污染，注重成品保护和材料节约。
6 化项目管理协作机制，组织好总包、专业分包管理
工程项目建设向高层发展，向多功能设施转化，装饰、装修的档次日益高级及专业化，这种趋势已严重地冲击着那种单打一缺少专业系统配套的旧模式，取而代之的是以项目管理部牵头，监理单位专业化服务，总包及各专业化施工单位协调配合以保证各分项工程施工顺利进展的新模式。但随之而来的是施工现场的各专业阶段之间的协调工作难度加大，因此项目经理应以项目管理为核心进行总体筹划，会同监理组织好总包、专业分包管理工作，具体做法有以下几点：
①主动和监理单位、设计单位沟通，召开总包及各专业施工单位参加的图纸会审会议，完善和明确设计未详尽的技术项目，及时进行各专业技术核定工作。
②提出总体形象进度计划和各专业具体施工计划，以及质量控制要求，并组织实施。
③定期组织召开多方面工作联系会议，提出施工中所存在的各专业技术及协调问题，并落实解决措施，项目经理应具备强有力的综合调控、监督管理能力，从组织机构、管理制度方面形象约束和协调机制，动态控制施工进展，驾驭工程全局。
④各专业单位相互协调，注意立体交叉作业的步骤和配合，加强交叉污染控制以及成品保护工作。
7 工程成本控制进行有效的管理
实践表明，一份严密、准确的招标文件能很好的保证建设工程合同造价的合理性、合法性，减少履行合同中甲乙双方的纠纷，维护合同双方的利益，有效地控制工程投资造价。
8 结束语
本文对房地产开发项目管理的管理方法进行了粗浅的研究，旨在根据建立的符合现行市场经济体制发展的房地产开发项目管理体系，对房地产开发项目经理实施项目管理进行指导，使之明确房地产开发项目管理工作程序，运用有效的项目管理手段与方法，高效率地实现项目目标。当然，对房地产开发全过程项目管理内容和体系的研究还有待于进一步的深化和完善。
【参考文献】
[1]吕萍，等.房地产开发与经营[M].中国人民大学出版社，2002.
[2]李建伟，徐伟.土木工程项目管理[M].同济大学出版社，2002.
[责任编辑：薛俊歌]
