工业地产项目调查报告
近年，随着国家房产调控政策措施的出台，商业地产市场的疲软。工业地产成为在新经济和新型工业化背景下促进房地产投资的助推器。各种类型的工业园区涌现，并向金融机构融资，开展工业地产项目的建设。但在工业地产发展过程，对于工业地产出租、转让、销售等方面，在法律上存在争议，同时也给银行授信贷款带来合规性风险。为进一步厘清工业地产合规性风险，特定对工业地产项目合法性进行专项调查。具体情况如下：
一、工业地产定义、性质及分类
工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地，工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业地产土地的批租年限为50年。
工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。工业类用地上可建的建筑物用途通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。
工业地产的分类包括重工业地产、轻工业地产、仓储地产、自由贸易区地产以及一些特殊类型的工业地产。
二、工业地产商业模式
工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。
作为工业企业，工业地产不仅仅是生产资料，更是一项可以融资的资产，而且，随着工业地产价值的逐步发现，工业地产更可以实现企业资产保值、增值的功能。
三、工业地产相对于住宅地产和商业地产的特点：
除了土地使用性质不同外，工业地产相对于住宅地产和商业地产还有以下特点：
1、工业地产的客户主要为企业和房地产信托投资基金；
2、工业地产的投资必须同时考虑区域经济的风险和产业经济的风险；
3、工业地产因为建筑层数少（一般钢结构1-2层，钢混结构3-8层），所以建设周期短。
四、工业地产开发模式
工业地产开发常见的四种模式有4种，即工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。
（一）工业园区开发模式
工业园区开发模式是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。因为工业园区开发并不属于简单意义上的工业地产开发，而更多的是基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置的。各类工业园区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动器。
其主要特性表现为此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。这类的案例可以参照中国各省市各级政府下所建立的各种各样的大大小小的工业园区项目。
（二）主体企业引导模式
主体企业引导模式一般是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。当然很多时候，此类主体企业为所在地政府的引导与支撑从而进行相应地工业地产开发。
（三）工业地产商模式
工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。
（四）综合运作模式
综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。
由于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保证，因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使工业项目建设能顺利推进的目的，必须对工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等进行综合使用。
四、工业用地方面的法律规定
《土地管理法》第四条规定“国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”
《工业项目建设用地控制指标》第四条明确规定“严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。”
《城市房地产管理法》第十八条规定“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”。
国家实行土地用途管制制度，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅。改变土地用途必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，并按程序办理相关手续。未经相关程序变更土地用途建设住宅的行为属于违法行为。在工业用地上建设和销售的住宅属于违法建筑。
《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权，并对房屋行使占有、使用、收益和处分权力的惟一合法凭证。”。如果开发企业办理了工业性质的房产证，其产权只能是开发企业自己的产权，由于是工业用房，房产也无法进行分割。
一、“工业地产”限制分割转让原因
我国房地产管理主要法规《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》和《物权法》等，均没有禁止“工业地产”分割转让规定。国土资源部有关行政规章中也没有限制“工业用地”分割转让内容。
地方政府在行政管理实践中，对“工业地产”分割销售转让持谨慎立场，原则上不允许工业用地使用权分割出让。原因如下：
（一）许多“工业地产”项目，系地方政府招商引资，违规低价（甚至零地价）出让国有土地，以开辟政府财税来源和解决地方就业为目的。如允许投资者（开发商）对“工业地产”分割转让，将可能使地方政府预期目的无法达到，投资者（开发商）以较低成本通过市场销售获得较高土地收益。
（二）“工业地产”分割转让将影响原工业用地控制指标。工业用地出让时是按照其控制指标体系，设定单位面积投资强度及生产、生活配套设施的指标，分割转让将使得上述指标无法落实，签订的土地出让合同的内容得不到落实。
（三）“工业地产”分割转让为投资者（开发商）或买受人实际改变原土地用途提供可能。如果投资者（开发商）将办公楼、车间、职工宿舍进行分割转让，那么办公楼、职工宿舍将可能会由原来的工业用地变成商业用地和住宅用地。虽然土地用途改变要经过政府批准，但未经批准的变更屡禁不止，管理难度很大。
（四）“工业地产”分割转让也可能对土地市场秩序造成冲击。虽然工业用地也实现招挂拍，但竞争程度远不如经营性用地，另外工业用地还享有优惠政策，取得成本比较低。如果通过分割转让将原工业用地变成经营性用地，不仅规避了经营性用地招拍挂，造成不公平竞争，而且在按市场价补缴出让金时，人为因素过多，容易产生腐败，不利于土地市场交易秩序，造成地方政府土地收益流失。
二、地方政府对“工业地产”分割销售转让的规定
全国各地“工业地产”发展程度不同，对“工业地产”分割转让的理解和认识程度不同，导致地方政府管理要求不尽相同。
（一）杭州市有条件允许“工业用地”分割销售、转让
一直以来，杭州市对“工业用地”分割转让采取高压禁止政策，限制了存量土地资源优化和市场化配置程度。2014年3月14日，杭州市人民政府出台《关于实施“亩产倍增”计划促进土地节约集约利用的若干意见》杭政〔2014〕12号文件，被媒体解读为杭州市解禁“工业用地”分割销售、转让。
该文件第三条第二项规定：“引导工业用地向开发区（园区）集中。市区原则上停止向开发区（园区）以外供应零星工业用地；市区以及国家级开发区、省级产业集聚区停止向高能耗、高污染、科技含量低的一般性传统工业项目供地。鼓励开发区（园区）建设标准厂房，标准厂房可以分幢、分层转让，中小企业原则上通过标准厂房解决生产用房。”
（二）上海市有条件允许“工业用地”分割销售、转让
2014年3月28日上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局制订的《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行）》。文件规定：
本市新增供应的工业用地产业项目类、工业用地标准厂房类、研发总部产业项目类、研发总部通用类等建设用地，均按照本规定执行。历史违法工业用地处置、存量工业用地扩大用地面积、提高建筑容积率、分割转让、原划拨土地转出让等情形，参照本规定执行。
在国有建设用地使用权出让合同中，应当包括以下土地使用条件，并应当对受让人的违约责任作出约定。发生违反约定擅自分割转让、改变出资比例结构、项目公司股权结构等行为，应当依约承担违约责任，直至无偿收回土地使用权。
（1）工业用地产业项目类和研发总部产业项目类
1.建设用地使用权不得整体或分割转让。
2.宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让。
3.建设用地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构改变的，应事先经出让人同意。
4.土地房屋整体转让的，需经出让人同意，也可按照出让合同约定，由出让人或园区管理机构优先收购。采取土地房屋整体转让的，应当纳入全市统一土地交易市场实施。
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